강남구 대치동 은마아파트 국민평수를 구입해서 살아보자!

집 없는 서민의 가상구매 행복회로를 오늘도 돌려본다.

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강남에 환장한 것처럼 강남만 타겟을 잡았다.

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강남 재건축을 목전에 두고 있는 대치동 은마아파트다.

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입주한지 무려 45년이 지났고 세대수는 4424세대다.

​국민평수니깐 ​전용면적 84㎡을 기준으로

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4인가족이 살 수 있는 매물을 구매해보자!

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구입시 85㎡ 이하는 농어촌특별세가

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부과되지 않기 때문에 정한거다.

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침실 3개, 화장실 2개 4인 가족이 살기에

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아주 최적의 구조이다.

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역시나 은마아파트는 굉장히 오래된 아파트라 침실 3개, 화장실은 1개로 구성돼있다.

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솔직히 돈이 많아도 여기에 살고 싶지는 않을 거 같은데 말이다.

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재건축이 뭐라고 사람들의 관심이 끊이지가 않는다.

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매물대는 25.5-28억이다.

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가장 최근에 거래된 매물은 13층 28.5억이다.

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현재 올라온 매물 중 가장 저렴한 매물은 26.9억이다.

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중개수수료는 부가세포함 20,713,000원이다.

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이런 구축을 사기 위해 중개수수료만 2천만원이상을 태운다고?

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아무리 미래를 생각해서 투자하는 개념이라지만 너무 지나치다.

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취득세+지방교육세는 8877만원이다.

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곧 허물어질 거 같고 녹슨 물이 나오는데 내부 리모델링하면 된다고?

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아니면 투자목적인데 존버하든가 세를 주면 된다고?

이 매물은 정확한 층수가 공시되지 않고 저층이라고 하니 4층으로 확인해봤다.

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이 매물의 공시지가는 17.97억이다.

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채권매입금액은 5571만원이다.

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이제 슬슬 이걸 왜 투자하나 싶은 의문이 들고 매수자의 인내심을 알 거같지 않나?

최근 4년치 공시지가를 확인해보자.

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코로나 시기 때 급등을 했지만 코로나 이후 거품이 꺼지고

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24년 17.97억을 찍었다.

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공시지가 12억원을 초과하기 때문에 종부세 과세대상이다.

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재산세+지방교육세+종부세+농어촌특별세

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총 4,640,688원이다.

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45년 된 구축의 공시지가가 생각보다 높긴하다.

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실거래가 상승이 멈추질 않으니 그럴만도 하다.

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월평균 관리비는 338,740원이다.

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연평균으로 환산하면 대략 4,064,880원이다.

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역시 구축이라 관리비는 많이 나오질 않는다.

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다 쓰러져 가는 듯한 느낌의 아파트가 관리비가 많이 나오면 그게 이상한 거다.

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대치동 은마아아파트 4424세대라는 초거대단지다.

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동수만 해도 31동까지 있다.

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이런 대단지 아파트는 너무 오래된 구축이라 공간활용이 지금 아파트에 비하면

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정말 비효율적이다 말할 정도라 안 좋다.

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그러니 이중, 삼중주차를 할 정도로 주차난을 겪고 있지 않겠는가

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집주인들은 최대한 빨리 재건축을 해서 4-5년 안에 최대의 가치를 뽑아내고 싶겠지만

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그게 어디 쉬운 일이겠는가? 여러가지 험난한 과정이 아직도 끝까지 않았다 ^^

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은마아파트 단지 입구에서 조금만 걸어나가면 대치역이 있다.

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기가막히게 재건축하면 아파트단지와 지하철을 이어버릴 수도 있을 정도다.

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이건 뭐 두말하면 잔소리 완벽한 역세권이다.

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완벽한 역세권에 완벽한 스세권!

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대치역 주변에 스타벅스가 2개가 있다.

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취향껏 찾아가면 된다.

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이외에도 대치동 한복판 사방팔방 넘치는 게 스타벅스다.

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재건축으로 골머리를 앓을지도 모르는 은마아파트에 등기치려면 얼마나 필요할까?

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이번 질문은 실거주할 것도 없이 투자목적이라면

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등기부등본에 이름만 올리면 되기에

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총 2,863,898,568원이다.

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그리고 나중에 재건축을 하게 된다면 부담금으로 4억3890만원의 비용이 예상된다.

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그러면 실질적으로 33억이상을 부담할 각오를 해야한다.

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이후 재건축 후 차익을 얻을 수 있겠지만 그게 언제가 될지

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기약이 없을 뿐더러 양도세 부담을 피하려면 장기 거주를 해야되니

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인내심이 굉장히 필요하지 않겠는가?

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잘생각해봐라 33억으로 은마아파트에 투자할지 나스닥100에 투자할지

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어쩌면 나스닥에 투자하면 10년만 지나도 은마아파트 자리에

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재건축된 아파트 몇 채를 살 수 있을지도 모른다.

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그냥 내 생각일 뿐이다.