성남시 분당구 서현동 시범삼성한신 국민평수를 구입해서 살아보자!

집 없는 서민의 가상구매 행복회로를 오늘도 돌려본다.

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이번 소재는 성남시 분당구 서현동 시범삼성한신이다.

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입주한지는 33년이 지났고 세대수는 1781세대다.

​국민평수니깐 ​전용면적 84㎡을 기준으로

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4인가족이 살 수 있는 매물을 구매해보자!

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구입시 85㎡ 이하는 농어촌특별세가

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부과되지 않기 때문에 정했다.

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침실 3개, 화장실 2개 4인 가족이 살기에

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아주 최적의 구조이다.

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시범삼성한신은 침실 3개, 화장실 2개로 구성돼있다.

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매물대는 15.2-17.1억이다.

최근 거래된 매물은 6층 16.4억, 15층 16.98억이다.

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현재 올라온 매물 중 가장 저렴한 매물은 2층 16.5억이다.

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이 매물을 기준으로 계산해보자.

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중개수수료는 부가세포함 12,705,000원이다.

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취득세+지방교육세는 5445만원이다.

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이런 구축아파트를 구매하는데도 세금이...

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재개발 이슈가 없다면 이럴 일은 없었을 것이다.

 

이 매물의 공시지가는 8.54억이다.

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채권매입금액은 2647만원이다.

최근 4년치 공시지가를 확인해보자.

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코로나 때 급등하고 이후 급락 그리고 회복세를 보인다.

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서울권 아파트와 비슷한 추세를 보여준다.

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공시지가 12억을 넘지 않아

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재산세+지방교육세만 납부한다.

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총 1,703,520원이다.

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24년 이후 공시지가는 계속 오를 것으로 예상된다.

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덩달아 재산세도 같이 오를 것이다.

월평균 관리비는 277,364원이다.

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연평균으로 환산하면 대략 3,328,368원이다.

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역시 구축 아파트라 그런지 공용관리비가 상당히 적게 나온다.

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장기수선비로 돈이 들어갈 법 한데 재개발 앞두고 있는데

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굳이 그럴 필요가 있겠는가.

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그래서 시범삼성한신에 거주하려면 얼마가 필요할까?

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총 1,748,656,888원이다.

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역시 이런 구축 아파트에서는 절대 기대할 수 없는 금액이지만

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재개발을 목전에 두고 있어 기대치가 높다보니 가격대가 높다.

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분당구 서현동에 위치한 시범삼성한신은 재개발을 기대하고 있다.

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재개발이 유력한 아파트기도 하고 재개발이 확정되면

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서현동의 대장 자리에 오를 수 있다.

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재개발시 분양가에 따라 분담금이 달라질 수 있는데

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만약 분담금이 1.5-2억 정도로 예상하면

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시범삼성한신에 재개발을 통한 차익을 목적으로 매수한 경우

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실질적으로 대략 19-19.5억 정도 투자할 각오를 했다보면 된다.