광진구 광장동 극동2차 국민평수를 구입해서 살아보자!

집 없는 서민의 가상구매 행복회로를 오늘도 돌려본다.

​

이번 소재는 광진구 광장동에 위치한 극동2차아파트다.

​

입주한지 35년이 지났고 세대수는 896세대다.

국민평수니깐 ​전용면적 84㎡을 기준으로

​

4인가족이 살 수 있는 매물을 구매해보자!

​

구입시 85㎡ 이하는 농어촌특별세가

​

부과되지 않기 때문에 정했다.

​

침실 3개, 화장실 2개 4인 가족이 살기에

​

아주 최적의 구조이다.

​

하지만 극동2차는 89년에 입주한 구축아파트라

​

침실 3개, 화장실 1개로 구성돼있다.

 

매물대는 15.3-16.7억이다.

​

광진구 구축아파트 치고 꽤나 가격이 나간다.

최근 거래된 매물은 13층 18억이다.

​

현재 올라온 매물 중에 가장 저렴한 매물은 고층 19억이다.

​

이 매물을 기준으로 계산해보자.

​

가격이 계속 우상향하고 있다.

​

재건축을 앞두고 있고 한강뷰라는 이점까지 더해지니

​

잠재적 가치가 상당하다.

​

중개수수료는 부가세포람 1463만원이다.

​

취득세+지방교육세는 6270만원이다.

​

재건축을 기대한다지만 조금 과한데...

 

이 매물은 층수를 정확히 알 수 없고 고층이라고 하니

​

13층으로 추측하고 계산해봤다.

​

채권매입금액은 3196만원이다.

​

신형 소나타 가져가서 구형으로 돌려주는 격이네.

최근 4년치 공시지가를 확인해보자.

​

역시 공식처럼 코로나 때 고점을 찍고 이후 하락세

​

24년에는 공시지가를 유지하고 있다.

​

이후 공시지가도 큰 변동은 없어 보인다.

공시지가 12억을 넘지 않아

​

재산세+지방교육세만 납부한다.

​

총 1,470,960원이다.

​

보유세는 매년 납부해야 되는 세금이다.

​

24년이후 극동2차의 공시지가는 큰 변동이 없을 것으로 보인다.

​

 

월평균 관리비는 337,670원이다.

​

연평균으로 환산하면 대략 ​4,052,040원이다.

​

공용관리비가 꽤나 많이 나오는데 아무리 재건축을 앞두고 있는

​

상황이라고 해도 아파트 수선비용으로 꽤 쓰고 있는 모양이다.

​

그래서 극동2차에 거주하려면 얼마나 필요할까?

​

총 2,014,813,000원이다.

​

---

현재 극동2차아파트는 재건축이 확정되고 한강뷰까지

​

더해져 집주인들이 기대가 클 것이다.

​

실제로 기대감이 가격에 빠르게 반영되다보니

​

광장동 일대 대장 아파트라고 할 수 있다.

​

한강에 가까워도 89년도 입주한 아파트라 관심을 못 받았는데

​

재건축이 예상되고 확정된 지금까지 계속 가격이 우상향중이다.

​

분담금이 얼마나 될지는 모르지만 극등1,2차 같이 엮어

​

대단지 고층 아파트로 탈바꿈하려면 족히 5억이상이 필요할 것이다.

​

재건축 차익을 목적으로 극동2차에를매수한다면

​

실질적으로 투자금 25억+@정도는 예상된다.

​

​