용산구 보광동 신동아 국민평수를 구입해서 살아보자!

집 없는 서민의 가상구매 행복회로를 오늘도 돌려본다.

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이번 글의 소재는 용산구 보광동 신동아다.

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입주한지 32년이 지났고 세대수는 226세대다.

 

​국민평수니깐 ​전용면적 84㎡을 기준으로

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4인가족이 살 수 있는 매물을 구매해보자!

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구입시 85㎡ 이하는 농어촌특별세가

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부과되지 않기 때문에 정했다.

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침실 3개, 화장실 2개 4인 가족이 살기에

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아주 최적의 구조이다.

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신동아도 침실 3개, 화장실 2개로 구성돼있다.

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나름 구축인데 화장실 2개로 만들어졌다.

매물대는 23-25.5억이다.

 

최근 거래된 매물은 4층 25억이다.

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현재 올라온 매물 중 가장 저렴한 매물은 고층 26억이다.

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이 매물을 기준으로 계산해보자.

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역시 계속 우상향이다.

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보광동 일대 재개발 기대감과 한강뷰를 끼고 있어서

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잠재적 가치가 아주 높기 때문에

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관심이 많을 수 밖에 없다.

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중개수수료는 부가세포함 2002만원이다.

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다시 한번 느끼지만 비용 계산하면서 제일 많이 돈 버는 건

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우리 공인중개사분들이다. 그저 부러울 따름이다.

취득세+지방교육세는 8580만원이다.

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이런 구축이 재개발을 기대한다는 이유만으로 집값이 뛰고

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엄청난 세금까지 요구하는 실정이다. 환장할 노릇이다.

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이 매물의 층수는 정확히 알 수 없으나 고층이라고 하니

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13층이라 추측하고 계산해봤다.

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채권매입금액은 4247만원이다.

 

최근 4년치 공시지가를 확인해보자.

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역시 코로나 때 22년 고점을 찍고 이후 하락세

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24년에 회복하는 추세를 보여주고 있다.

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여타 다른 아파트들도 비슷한 양상을 보여준다.

공시지가 12억을 넘어 종부세 부과대상이다.

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재산세+지방교육세+종부세+농어촌특별세

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총 2,594,880원이다.

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보유세는 매년 납부해야 되는 세금이다.

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24년 이후 공시지가는 상승할 것으로 예상되고

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보유세 또한 마찬가지고 상승할 것이다.

월평균 관리비는 252,698원이다.

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연평균으로 환산하면 대략 3,032,376원이다.

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공용관리비는 구축치고는 조금 많이 나오는 편이다.

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세대수가 적어서 그럴 수는 있지만 아무래도 장기수선비로 쓰여지는 듯 하다.

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신동아는 보광동 일대 재개발 기대감과 한강뷰를 끼고 있어

​

잠재적 가치가 아주 높다.

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물론 '서빙고동' 신동아가 50층 대단지 재건축을 앞두고 있어 용산지역

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대장자리를 차지하고 있다.

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앞으로 얼마나 더 가치가 상승할지는 모르지만

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당분간은 계속 우상향할 것으로 보인다.

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그래서 보광동 신동아에 입주하려면 얼마가 필요할까?

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총 2,753,917,256원이다.

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이만한 가치가 있나란 의심이 들 것이 분명하다.

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재개발하려면 한참을 기다려야 하는데 차익을 얻기 위해

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약 27.6억의 거금을 투입할 필요가 있나

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다른 투자처를 통한 수익을 내는 게 어쩌면 더 큰 돈을 벌 수 있기도 하나

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신동아에 실거주해서 눌러산다면 얘기가 다를지도...

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