강동구 암사동 아파트 강동롯데캐슬퍼스트를 구입해서 살아보자!

집 없는 서민의 서울 주택 가상 구매 부동산 행복회로!

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강동구 암사동 강동롯데캐슬퍼스트를 30번째 타겟으로 정했다.

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이제 강남 4구 취급 받는 강동구도 만만한 동네가 아니다.

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입주는 08년도에 했고 세대수는 3226세대다.

 

 

나름 전용면적 84㎡을 기준으로

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4인가족이 살 수 있는 매물을 구매해보자!

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구입시 85㎡ 이하는 농어촌특별세가

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부과되지 않기 때문에 정한거다.

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침실 3개, 화장실 2개 4인 가족이 살기에

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아주 최적의 구조이다.

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최근 거래된 매물은 5층 13억5000만원이다. (12월 11일)

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매물의 가격대는 그렇게 중심지에 비해서는 비싼 편은 아니지만 10억은 무난히 넘는다.

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완공한지 13년이 지나 오래된 편이다.

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거래는 나름 활발한 편이다.

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굉장히 눈여결 볼 부분이라면 아파트의 시세와 매매가가 거의 일치한다는 것이다.

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보통은 시세에서 벗어난 실거래가 일어나기 마련인데 상당수가 시세에 맞게 거래됐다.

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큰 폭으로 가격을 높이거나 낮추거나 하는 일이 거의 없었다는 것이다.

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중개수수료는 세금포함 0.99%이다.

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대략 1337만원이다.

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공인중개사와 잘 협의하면 낮출 수는 있지만 그래도 상당한 금액을 지불해야 된다.

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취득세+지방교육세 3.3%

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정확히 4455만원이다.

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강동구 아파트도 가격대가 나름 있으니 취득세도 높은 편이다.

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취득세만 내고도 허리가 휠 정도이다.

공시지가는 5억9300만원이다. (20년도 공시지가 기준)

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채권매입금액은 대략 1838만원이다.

 

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강동롯데캐슬퍼스트의 공시지가는 4년동안 1억7900만원이 올랐다.

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18년도에서 19년도 사이에 가장 큰 폭으로 올랐지만 실거래가에 비하면

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적게 오른 편이라 말할 수 있다.

재산세+지방교육세+도시지역분은 대략 145만원이다. (20년도 공시지가 기준)

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20년도 공시지가가 크게 오르지 않은 덕에 보유세는 비싸지 않다.

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21년도는 예외 없이 큰 폭으로 오를 것이고 보유세도 2배 이상 납부할 것으로 예상된다.

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월 평균 관리비는 17만4489원이다.

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연평균으로 계산하면 대략 210만원이다.

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전용면적기준 평당 7200원 수준이다.

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오래된 아파트임에도 불구하고 관리비는 굉장히 저렴한 편에 속한다.

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강남4구에 속하는 강동구는 관심 밖 동네 취급이었지만

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부동산 투자에 있어서는 저렴한 가격탓인지 투자자들에게는 상당히 매력적인 구역이다.

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송파, 광진구 접근성이 좋은 암사동에 위치한 강동롯데캐슬퍼스트는

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주관적으로 보자면 나쁠 이유가 없다.

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단지 강동구라는 점이 그동안 메리트가 떨어졌을 뿐이지

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그래서 입주하려면 얼마나 필요하다고?! 14억2985만원

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대략 14억2990만원이 필요하다.

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강동롯데캐슬퍼스트는 시세대로 활발하게 거래되고 투기성 거래가 보이지 않았다.

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그렇게 인기가 많은 아파트는 아니지만 정권이 바뀌고 새로운 정책상 가격대가

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큰 폭으로 오를거라 생각하고 실제로도 많이 올랐지만 공시지가는 크게 오르지 않았다.

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21년도의 공시지가는 얼마나 오를지 모르겠다만

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이전까지는 공과금 부담이 없을 정도로 공시지가가 낮았다고 본다.

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그래도 아파트의 가격은 10억대가 무난하게 넘어가는걸 보면 일반 직장인은 부담스럽다.

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21년이 된 시점 앞으로 내집마련이 더 힘들어질걸 생각하니깐 어질어질하다.