강동구 상일동 고덕 자이를 구입해서 살아보자!

집 없는 서민의 서울 주택 가상 구매 부동산 행복회로!

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신축 입주하는 고덕 자이가 33번째 타겟이다.

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21년 1월 입주하며 세대수는 1824세대다.

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강동구의 신축 아파트지만 입주하자마자 벌써 최고 호가

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18억 매물이 나오며 강동구도 강남4구라는 위엄을 보여준다.

 

구입시 85㎡ 이하는 농어촌특별세가

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부과되지 않기 때문에 정한거다.

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침실 3개, 화장실 2개 4인 가족이 살기에

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아주 최적의 구조이다.

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고덕 자이는 침실 4개, 화장실 2개 구조다.

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최근 거래된 매물은 입주전 14억 4800만원이다.

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입주후 올라온 매물은 저층 15억8000만원이다.

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전용면적 84㎡ 평수의 분양가는 최저 7억6천만 최고8억7천만

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형성되어 있으니 프리미엄은 벌써 8억2천만 정도 붙었다.

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20년 6월에 23층이 14억2000만원에 거래된거보면

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지금 고층은 17-18억에 거래될 것으로 예상된다.

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분양아파트에 프리미엄을 붙여서 팔긴 했는데

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조금만 더 참았으면 몇억을 더 차익으로 남길 수 있었는데

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매도한 당사자도 더 오를줄 몰랐겠지 씁쓸하겠다.

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강동구라도 서울 변두리쯤 되는 인식이지만 강남4구라는 인식도

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서서히 잡혀가면서 신축 아파트가 어느새 20억을 바라보고 있다.

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중개수수료는 세금포함 0.99%이다.

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대략 1564만원이다.

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공인중개사와 잘 협의하면 낮출 수는 있지만 그래도 상당한 금액을 지불해야 된다.

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​취득세+지방교육세 3.3%

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정확히 5214만원이다.

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현재 올라온 매물 중에 가장 저렴한 매물이 15억8000만원이다.

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여기서 얼마나 더 평균가격 상승이 있을지는 모르겠지만

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이제 막 입주하기 시작한 신축아파트가 이 정도면

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1년안에 족히 1-2억은 상승할 수 있을 것으로 보인다.

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신축 아파트라 공시지가는 아직 공시가 안됐지만

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비슷한 가격대 아파트의 21년도 공시지가가 충분히

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10억을 돌파할 것으로 예상되서 기준을 10억으로 잡아봤다.

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실제 10억이 되지 않으나 비슷한 시세의 아파트를 기준으로 했다.

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21년도 공시지가 10억을 기준으로 추정해봤다.

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채권매입금액은 대략 3100만원이다.

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부동산 정책상 신축 아파트에 바로 높은 금액대로 설정하긴

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쉽지 않으나 현실적으로 보자면 10억은 무난하다.

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다시 한번 말하지만 신축 고덕자이는 21년도

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공시지가 10억은 되지 않을 것이다.

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재산세+지방교육세+도시지역분+종부세+농어촌특별세는 대략 337만원이다.

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주관적으로 공시지가를 10억으로 잡아서 조금 높다고 생각되지만

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어쩌겠는가 그게 현실이 될지도 모르니 말이다.

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22년도는 당연히 10억이 넘을거라 확신한다.

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관리비는 신축아파트라 근거 자료가 없지만

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예상되는 금액은 월평균 관리비는 24만원 정도로 예상한다.

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전용면적기준 평당 9600원 정도 될 것이다.

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연 관리비는 288만원으로 예상

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전용면적 84㎡ 아파트 적당한 수준이라 볼 수 있다.

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1824세대라 그리 많지 않아 저렴할 수가 없어

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더 큰 금액이 예상되기도 한다.

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고덕 자이는 강동구 상일동에 지어진 신축으로 분양 때부터

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준로또에 가까울 정도로 관심이 많았다.

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실제로 입주전부터 높은 프리미엄이 붙어 거래됐으며

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입주 후 최고가 매물은 프리미엄이 9억이상이 붙었다.

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고덕 자이의 위치상으로보면 단지가 역과 연결되어있지도 않고

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전망이 좋은 편도 아닌게 분명하다.

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입지조건도 강동구라서 그렇게 선호하는 동네도 아니라

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신축이라지만 이 정도의 가격이 형성될거란걸 예상은 못 했다.

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서울시내 아파트가 부르는게 가격이라지만

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웬만한 강남권 아파트와 견줄만한 수준이 된 듯 하다.

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신축아파트를 통해 전세난을 해결한다고 하지만

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전세도 엄두 못 낼 수준의 금액대를 형성하면 무슨 의미가 있을까

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그래서 입주하려면 얼마나 필요하다고?! 16억8503만원

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대략 16억8500만원이 필요하다.

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이만한 돈이 있으면 신축아파트에서 사는 것보다

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차라리 수도권이나 지방으로 가는게 현명해보인다.

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돈이 많아도 부동산 거품은 꺼지지가 않을 것처럼 매섭게 오르고 있다.

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말이 거품이지 콘크리트층을 만들어서 서민들은 기회조차 잡기 어렵다.

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서울 거주하는 어느 누구 됐든 자기 집을 저렴하게 팔고 싶겠는가?

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역시 해외주식투자가 답인거 같인거 같다.

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게임스탑... 가난스탑...